法律・税金

基準地価・路線価・公示価格の違い

2016/07/08

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今年も路線価が発表されました。
毎年この時期になると銀座の地価がどう、などと話題になりますね。

▼路線価日本一は31年連続で銀座「鳩居堂」前

今年もいつも通り、あの有名な交差点が路線価日本一となりました。
その金額はなんと前年比18.7%増3200万円(1平方メートル)!
例のごとく「三越銀座店」前、「和光本館」前も同額でした。
はがき1枚分の土地でその値段は約47万4,000円に上ります。。

それにしても18.7%の上昇ってすごいですね。
オリンピックまでこのペースでいったらバブルの最盛期を超すでしょうか。
鳩居堂前の路線価はバブルの1992年の3650万円がこれまでの最高ですから、
なんと同じ上昇率なら来年には最高額更新です。
(18%伸びると3776万円)

さて、あまりの景気の良さ(?)に話題が逸れそうになりましたが、
この記事では非常にわかりにくくなっている土地の評価方法について解説していきます。

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▼土地の評価方法の種類

土地の評価方法は、基準地価、路線価、公示価格、固定資産税評価の4種類があります。
それぞれについて少し具体的に紹介していきます。

 

公示価格

地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回公示する標準地の価格です。
発表は毎年3月中旬にされます。
公示対象は原則として、都市計画法による都市計画区域内となっていますが、
都市計画区域以外でも、省令で定められた土地取引が相当程度見込まれる区域も加えられます。

公示価格の発表はメディアでも毎年取り上げられますね。

公示価格は公共事業用地の取得価格算定の基準として利用される数字なのですが、
「一般の土地取引価格の指標」「適正な地価の形成」としての機能も期待されているもので、
民間で土地の売買をするときの指標としても用いられます。
公示価格は、2人以上の不動産鑑定士が別々に調査したうえで、
その結果を調整して決定する方法をとりますので、数ある土地評価の指標の中でも
土地本来の価値に最も近い評価とも言われています。
細かい話をすると、「住宅地」「商業地」「宅地見込地」「準工業地」「工業地」
「調整区域内宅地」に分類されて公示されるという特徴もあります。

 

基準地価

基準地価はその目的、評価方法は公示価格とほぼ同様です。
(評価方法については、不動産鑑定士1人以上でできる、とされているところが
公示価格とは異なります。)
異なる点としては、価格時点(基準日)が7月1日(公示価格は1月1日、)である点、
根拠となる法律が国土利用計画法施行令(公示価格は「地価公示法」)である点、
調査の主体が都道府県公示価格は国)である点があげられます。

公表は毎年9月20日前後にされます。

また、公示価格が都市計画区域内を主な対象とするのに対して、基準地価は都市計画区域外の
住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含んでいる特長があります。
そのため、平均的な地価動向に関しては公示価格と異なった動きをすることになります。

 

路線価

路線価は、さらに細かく見ると「相続税路線価」「固定資産税路線価」の2種類が
存在します。
ただし、一般的には「路線価」といえば「相続税路線価」を指すことがほとんどです。
「固定資産税路線価」は、一つひとつの土地の固定資産税評価額を決める際に
基準として用いられる価格です。

相続税路線価は、相続税と贈与税の算定基準となる土地評価額で、
上記の公示価格の8割程度が設定の目安とされています。
調査は相続税法に基づいて行なわれ、国税庁が決定します。

公示価格などが敷地そのものについての価格(単価)なのに対して、
路線価は面している「路線」に対して価格が決められます

なので、その路線に面する宅地の価格は原則すべて同じ数字になっていきます。
個々の敷地における価格は、その形状などに応じて修正がされる仕組があります。

また、大都市部にある幅広の路線などでは、上り車線側と下り車線側、
あるいは、道路の途中から評価が変更される場合もあります。

評価時点は毎年1月1日、公表されるのは7月1日となっています。
公示価格よりも発表までに時間があるのは、評価点が公示価格よりも多いことに
よります。

全国の路線価図は国税庁のサイトで閲覧することができるようになっています。
路線価図には1平方メートルあたりの単価が1000円単位で表示されています。
つまり、図中に「200」とある場合には、その土地の平米単価は20万円と
いうことになります。
(路線価図の読み方は路線価図のサイトにも詳しく載っています。)

 

固定資産税評価額

各市町村(東京都23区の場合は都)が固定資産評価基準に基づいて評価し、
固定資産課税台帳に登録する「土地および家屋」の価格です。
他の評価指標のように毎年更新されるものではなく、3年に1度見直し
行われていきます。
また、上記の台帳のほかに固定資産税の納税通知書に添付されている
「課税資産明細」にも記載されます。
固定資産税評価額は実際の不動産売買価格とは全く関係がなく、
また実際の不動産売買価格よりも相当低めに設定されていることがほとんどです。
時々ここを間違って焦る方がいます(^^;

固定資産税評価額は、「都市計画税」「不動産取得税」、登記の際の「登録免許税」などの
課税標準にもなっています。

固定資産税評価額算定の目安は、土地につき公示価格の約7割建物につき建築費の約5~7割
(新築の場合)となっています。

固定資産税は毎年徴収する税金になりますので、
行き過ぎた課税を回避するため控えめな数字設定をしているそうです。

 

▼売買価格は公示価格、相続税は路線価で計算する

土地の評価はそのシーンによって基準とする数字が異なってきます。
特に押さえておきたいのは

・売買価格  →公示価格
・相続税   →路線価
・固定資産税 →固定資産税評価額

の3ポイントですね。

相続税については昨今の大増税で話題になることも多いですが、
心配な方は国税庁のサイトで調査することが可能です。

相続税の申告は相続発生から10か月以内というルールもあり、
それを超えてしまうとペナルティもありますからご注意くださいね。

 

 

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最後までお読みいただきありがとうございました。

 

 

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