不動産 相続手続き

亡くなった親の家(実家)の名義変更は必要?売却する場合はどうなる?

2017/05/24

人が死亡すると相続が発生して財産の権利が子供などの相続に移動します。

最たる例は親御さんがなくなって子供たちに財産が相続されるケースでしょう。

親の家が持ち家だった場合には、当然にその家も子供たちに相続されます。

この記事では、親が亡くなった場合に親の家(実家)の名義変更は必要になるのか?その家を売却予定の場合にはどうか?について解説していきます。

そもそも親の家は誰の名義になるのか?

親が亡くなったら親の家は誰の名義になるのか?

最近は様々なメディアで相続について解説がされているので、ご存知の方が多いかと思いますが、親がなくなったら法的には子供が均等の割合で各財産を相続します。

具体的には、子供が3人いた場合に親から相続が発生した場合(親は両方とも他界したものとします。)、親の家は何もしないと子供3人が3分の1ずつ相続することとなります。

ただし、3分の1ずつというのはあくまでも何もしなかった場合の話であって、相続人は話し合いで誰がどのように相続するかを自由に決めることができます

なので、実家で親と同居していた子供が親の家は相続して、その他の財産をほかの子供が相続するというパターンなどはよくあります。

後は、実家に誰も住まないよ!ということであれば、売却してその代金を3分の1ずつで分けるケースが多いですね。

親の家(実家)の名義変更は必ず必要?

実家の名義変更は必ず必要か?についてですが、これはケースバイケースだったりします。

不動産の名義変更に関しては、法律上は義務となっていないので、やらなかったからと言って罰金などのペナルティを課せられることはありません。

ただ、名義変更をしておくことが圧倒的にオススメです。

なぜなら、名義変更をしておかないと後々圧倒的に面倒なことになるからです。

どういうことかというと、相続をの手続きを放置して時間が経つと、相続をした子供の代がなくなり始めます。

そうすると、また次世代に相続がされるわけです。

で、2代、3代と代替わりしていくわけですが、相続の手続きをするためには、相続人全員の実印と署名が必要になります。

さっきの例での子供3人がそれぞれ子供を2人残してみな亡くなったとしたら、子供だけでも計6人、配偶者が生きていれば配偶者相続人になりますので、計9名が関与しなければならない可能性が出てきます。

そして、代が変わると関係性もどんどん疎遠で微妙なものになっていきますから、分割割合で揉めたりするわけです。

そうでなくてもお互いに遠方に住んでいたりすると印鑑を集めるだけでも大変です。

こうならないためにも、相続が発生したら速やかに不動産の名義変更はしておいたほうがいいですね。

更にもう一つ重要なポイントがあります。

不動産の売却をする際には、必ず名義変更が必要になります。

亡くなった方の名義のままでは買った人に名義を移すことができないんですね。

これは不動産の登記制度の立て付けによります。

不動産の名義の登録のことを登記といって、不動産登記法というややこしそうな名前の法律にそのルールが定められているんですが、不動産の所有者の流れはすべて明確にしなさい、というのが不動産登記法上のルールになっています。

つまり、相続が発生して相続人に権利が移ったのなら、それもしっかり登記してくださいね!ということです。

なので、親の家を売却するためにはその前提として必ず相続による名義の変更をしなければなりません。

売却を前提とした実家の名義変更のポイント

親の家を売却するときは子供(相続人)名義に名義を変更しなければいけないことはご理解いただけたかと思います。

ここで一つ覚えておいてほしいポイントがあります。

そのポイントは、不動産の名義を「誰にするか」です。

冒頭で何もしなければ不動産の権利は子供3人なら3人に3等分されて相続されるというお話をしました。

そして通常、売却する場合には売却で得た利益を3等分して分けることが多いと思います。

なので、名義も3人で入れるか…というと、ここが違うんです。

実家の売却の手続きは、当然ですが実家の名義人全員が関与して進めることになります。

具体的には、売買契約書に印鑑をついたり、印鑑証明書を準備したり、司法書士と面談をしたり、銀行に出向いて決済に立ち会ったりと面倒なプロセスが目白押しです。

これをいちいち子供全員が集合してやるのは非常に面倒ですよね。

そこで、実家の名義を子供のうちの代表者ひとりにしてしまうんです。

もちろんこのままではその代表者に実家のすべての権利が行ってしまいますから、遺産分割の内容で「実家の権利は3等分する。ただし、実家の名義は○○が相続し、売却の手続きを終えたらその売却益を子供3人で三等分する方法による。」というように、最終的には売却益を3等分するような合意にしておきます。

もちろん、売買のプロセスではその代表者にすべての売却益が入り、それを代表者からほかの子供たちに分ける形になりますので、兄弟で信頼関係がないとできないとも言えますが(上記の合意をしていれば法に訴えて力づくで資金を回収することはできます(^^;)、ごく一般的な兄弟関係であればそこまで難しい事ではないでしょう。

後は、代表者はいろいろ手続きを頑張るかたちになりますので、いくらか多くもらうという決め方でもいいですね。

こうすることで、全体としては負担が減り、手続きもスムーズになります。

親の家を売却するならまずは査定から

実家の権利をどう分けるか?という議論は当然重要ですが、そもそも実家がいくらで売れるのか?を把握しなければ具体的な話がしづらいということはあると思います。

なので、分け方を考える前に実家の売却で得られる資金を含めた遺産の全体像を洗い出すことが重要です。

当然、各相続人にもそれぞれの思惑がありますからね。

分け方を決めてから金額を見て、思ったのと違った!となって揉めてしまってはあまりにもやるせないです。

そして、不動産を売却するなら一括査定を利用することがおすすめです。

不動産会社によって得手不得手もあり、実際の売却益にはかなり金額にはばらつきが生じる可能性がありますからね。

一括査定の依頼をするなら、大手不動産業者さんと多数提携しているこちらのサイトがおすすめです。

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実家が空き家になってしまっている場合には、放置すると老朽化などで価値が下がるリスクがあるため、なるべく早めに査定や相談などに動いておくことが得策です。

せっかく価値があるものなのに下がってしまったらもったいないですからね。(下手をすると100万単位で差が出ます。)

早めに対処して財産の価値を守っていきましょう。

 

一括査定サイトについてさらに詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてください。

>不動産一括査定サイト使い方のコツ

不動産一括査定サイト使い方のコツ

 
最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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